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LA «SEPI», CAMPAMENTO Y LAS INVERSIONES EN DEFENSA

La prensa del pasado 13 de febrero nos daba cumplida información de un supuesto acuerdo entre SEPI y el Ministerio de Defensa; tal noticia decía así: «La Sociedad Estatal de Participaciones Industriales (SEPI) pagará 70.000 millones al Ministerio de Defensa por sus derechos en la Operación Campamento para la construcción de viviendas en los cuarteles de esa zona de Madrid. A cambio, Defensa invertirá en contratos programas de empresas que controla la SEPI como Casa, Santa Bárbara o Bazán.»

Al final del reportaje se resumía tal operación, con el título de «La mayor operación inmobiliaria de Madrid», de la siguiente forma: «El derribo de los cuarteles y otras instalaciones militares en el barrio de Campamento y la construcción de viviendas afecta a unos 6 millones de metros cuadrados. Se trata de una de las pocas zonas con potencial de expansión urbanística que quedan en Madrid capital. La operación se desarrollará en torno a la carretera de Extremadura. La principal batalla vuelve a ser, como ya lo fue en la Operación Chamartín, la edificabilidad que se concede al ámbito. El PGOU, que ya prevé esta actuación urbanística, concede 0,25 metros cuadrados por metro cuadrado de edificabilidad. (sic)(*). El Ministerio de Defensa quiere que se triplique para obtener más plusvalías de la operación.»

Hay que reseñar otro aspecto inserto en el reportaje, también de tipo mercantil y urbanístico, de tal «mega-operación», que asimismo conviene resaltar para seguir siendo objetivos. Es éste: «...SEPI (...) garantiza también que las plusvalías futuras que puedan obtenerse por la operación inmobiliaria irían a parar también al Departamento Ministerial de Eduardo Serra».

Con todo ello el equívoco está servido, por las siguientes razones:

- Semanas antes, el valor atribuido a la permuta -según la prensa también- rondaba los 110.000 ó 120.000 millones. Es decir, que si aquella valoración tuviera algún fundamento, entre una y otra el patrimonio urbanístico militar se habría devaluado en 40.000 ó 50.000 millones.

- Los 70.000 millones al parecer pactados salen de SEPI pero al minuto siguiente vuelven a SEPI invirtiéndose en Empresas que SEPI administra; por tanto de SEPI no sale nada. Lo lógico debería ser que quedasen en Defensa para que este Ministerio lo aplicase discrecionalmente en las inversiones más adecuadas para la defensa nacional, aunque una parte importante se destinase a la compra de material de guerra fabricado por «Casa», «Santa Bárbara, etc.; que no a tapar «agujeros» financieros de alguna de esas Empresas -si los hubiere- para así poderlas privatizar sin obstáculos.

- Eso de que las futuras plusvalías derivadas de la operación inmobiliaria volverían a canalizarse al Departamento de Defensa es un puro futurible que al menos hay que calificarlo de dudoso porque, ¿quien va a controlar esas plusvalías; en qué plazos se piensan obtener; acaso se aplicarían como lo de los 70.000 millones?.

Pero no son éstas las cuestiones más discutibles; lo más discutible es que esos 6 millones de metros cuadrados se valoren en tal solo 70.000 millones habida cuenta de que esos polígonos urbanos están ubicados en una zona urbana madrileña de primerísimo nivel comercial. Aun sin pretender aplicar valores especulativos -reprobables siempre porque encarecen injusta y artificiosamente el producto final, es decir, la vivienda- y aún admitiendo que la edificabilidad termine siendo la media de la que se pretende y de la que se ofrece, es decir, la de 0,5 m3 por m2, el valor sería muy otro, a favor del patrimonio urbano castrense.

Haciendo unos sencillos números se llega a esta evidencia: aplicando tal edificabilidad, se obtendría la cifra aproximada de UN MILLÓN de metros cuadrados edificables, y si eso es así, al valorar en 70.000 millones ese total de repercusión del terreno en la edificabilidad potencial la repercusión del valor del terreno sobre el metro cuadrado edificable se establecería en 70.000 ptas. Cualquiera que conozca las repercusiones en el mercado inmobiliario de viviendas -aunque solo sea el mercado de terrenos para viviendas VPO- sabe que tal repercusión es bajísima; pues según valores actuales en polígonos urbanos relativamente próximos a Campamento, pero de peor «calidad» urbana, se está en las 110.000 y 120.000 ptas./m2; tan «apetecible» sería ese precio de las 70.000 ptas. para cualquier promotor que no cabe duda que al subastarse por SEPI las parcelas o polígonos reordenados urbanísticamente se obtendrán valores muchísimo más altos aunque no se rozase lo especulativo. ¿Por qué, entonces, tan baja valoración?.

Cualquiera que sean los motivos la consecuencia es evidente: se está perjudicando el patrimonio inmobiliaria que administra el Ministerio de Defensa. Y, en consecuencia, la capacidad de éste para dotar a nuestras FAS de lo que tan urgente y vitalmente necesitan.

(*).- En correcta terminología urbanística debía decirse «x» metros cúbicos edificables por «z» m2 de superficie urbanizable.